Что подарит свобода досрочных ипотечных погашений?

Несколько странными, с точки зрения обывателя – ипотечника, выглядят правительственные нововведения, направленные на снижение ипотечного гнета. К чему же в действительности приведут отмены санкций за досрочное погашение, много ли заемщиков могут сегодня позволить себе платить больше, да и просто платить даже обязательные, определенные изначальным договором, взносы.

Практически все банки предусматривают в типовом ипотечном договоре или договоре покупки жилья, различные штрафные и комиссионные санкции и обязывают строгое и четкое погашение по просчитанному индивидуальному графику. Казалось бы, самые страшные и существенные штрафы и пени касаются просрочки взноса. Но не все так просто. Штрафы на просрочку дифференцируются в зависимости от сроков, суммы, первоначального взноса и т.п. Предусмотрены и некоторые отсрочки, и плавающая дата, и ступенчатый подъем ставки. То есть, малый срок вынужденной ситуативной просрочки может обернуться вполне посильными и незначительными санкциями.

Что касается нарушения просчитанного графика, здесь политика и конкретные направленные действия банка безапелляционны и строги. Причем чем существеннее по сумме, и чаще по периодичности стремление заемщика вернуть часть ссуды, тем парадоксально выше комиссионный штраф. Они достигают пяти и более процентов от досрочной суммы. Более того, некоторые банки предусматривают и полную выплату, к примеру, 50% рассчитанного процентного дохода при желаемом досрочном погашении. Даже если клиент способен вернуть ссуду через год, а не 20 лет.

Парадоксальны такие штрафы для заемщика, но не для банка, поскольку в первую треть срока заложен доход, уже распланированный и, порой, вложенный. Дальнейшие платежи, после пяти-10 лет (в зависимости от срока конкретного, а не типового договора), становятся менее доходными и банки легче идут на уступки в плане досрочных выплат. Часто этот период фиксируется, так называемым, временным мораторием. Заемщику, желающему приобрести жилье по ипотечной схеме кредитования, нужно знать, что при четком соблюдении выплат, определенных рассчитанным графиком, в итоге он возвращает банку ссуду и аналогичную, а то и больше, кредиту процентной вознаграждение.

Естественно, что терять такой ощутимый и ценный доход, ни одни банк не желает. Поэтому и умалчивает о возможности или пресекает попытки досрочных выплат. Аргументация при этом вполне стандартна или давление на создание кредитной репутации с дальнейшим снижением ставки, или конкретный документальный запрет и комиссия.

Политика банка объяснима, понятна и ясна, а вот намерения правительства? Сегодня досрочно, даже без дополнительных комиссий, погасить ипотеку могут единицы. Даже средний, казалось бы, всегда обеспеченный и стабильный класс, вынужден графически выплачивать ссуды. Поэтому бума внеплановых платежей ожидать не приходится, соответственно банки спокойно реагируют на возможные инновации и изменения такого плана. Конечно, долгосрочные кредиты дают наибольший риск, но и наибольшую доходность, и немаловажную стабильность, подлежащих планированию, поступлений.

Таким образом, вероятность потери доходов невелика, а вот перспективы увеличения финансовых доходов заманчивы и ощутимы. Банки непременно пойдет путем увеличения процентных ставок, якобы с обоснованной целью предотвращения вероятных рисков и дисбаланса при досрочных ипотечных погашениях. Или предпримут менее видимые шаги – расширение спектра комиссионных вознаграждений, а это равносильно поднятой ставке.

Соответственно, и действующие ипотечники что-то выиграют с сомнительным успехом, и желающие, и уже могущие, вынуждены будут платить значительно и необоснованно больше.